Yerinde ve yerinden dönüşüm

Açılış sahnesi

İkinci toplantıya müteahhidin temsilcisi de geliyor ve masaya iki seçenek koyuyor. Birincisi: altı bina yıkılır, aynı adaya yeni bir site yapılır, kat malikleri iki yıl sonra aynı adadaki yeni dairelerine döner; inşaat süresince başka bir yerde kirada otururlar. İkincisi: yeni dairelerin farkını ödeyemeyecek olanlar için kentin batısındaki bir toplu konut sitesinde daha küçük daireler ayrılabilir, taksitle. Temsilci ikinci seçeneği «isteyene kolaylık» diye anlatıyor. Toplantıdaki yaşlı bir hanım sessizce soruyor: «O site nerede? Pazara, hastaneye ne kadar uzak?» Kapının yanında yine iki kiracı duruyor. Biri, bir çocuk annesi, Cevdet Bey'e dönüp alçak sesle soruyor: «İki seçenekte de biz var mıyız?» Cevdet Bey cevap veremiyor.

Bu derste ne olacak

Önceki derste Sarıkaya'nın dönüşüm gerekçelerini ayırdık. Bu ders dönüşümden sonra sakinlerin nereye gideceğine bakıyor. İki yol var: yerinde dönüşümde sakinler aynı yere geri dönüyor, yerinden dönüşümde başka bir yere taşınıyor. Önce yerinden dönüşümün bir sonucunu, Ankara'da gecekondusu yıkılıp kentin dışındaki bir toplu konut sitesine yerleştirilen ailelerin hayatını anlatan bir saha araştırmasından okuyoruz. Sonra yerinde bir dönüşümde ev sahipleri ile kiracıların beklentilerini karşılaştıran başka bir araştırmaya geçiyoruz. Ardından yıkıp taşımak yerine yerinde iyileştirmeyi savunan bir yaklaşıma kısaca bakıyoruz. Sonunda müteahhidin iki seçeneğini kiracının sorusuyla birlikte tartıyoruz.

Kural ne diyor

Programın dayanağı bu konudaki araştırmaların seçilmesini yazara bırakıyor. İki Türkçe saha araştırmasını tam metinlerinden ve bir yaklaşımı İngilizce Wikipedia'dan aktarıyoruz. İki araştırma da az sayıda görüşmeye dayanıyor; sonuçları bir eğilim olarak okumak gerekiyor, bir genel kural olarak değil. Müteahhidin seçenekleri ve toplantı kurgu.

Erman'ın gözlemi müteahhidin ikinci seçeneğine doğrudan bir soru soruyor. «İsteyene kolaylık» olarak sunulan taksitli daire, gelirini taksitin artış hızıyla artıramayan bir hane için bir kolaylık mı, yoksa bir borç mu? Yaşlı hanımın sorusu da aynı araştırmanın bir bulgusuna dokunuyor: kentin dışındaki bir site, ilk yıllarında pazara, hastaneye ve işe ulaşmayı zorlaştırabiliyor.

Bu araştırma kapının yanındaki kiracının sorusuna en açık cevabı veriyor: yerinde dönüşüm herkes için yerinde değil. Kat malikleri için yerinde dönüşüm iki yıllık bir kiracılıktan sonra aynı adaya dönüş demek. Kiracı için ise dönüşüm, bugün oturduğu binanın yıkılması ve yeni binada ödeyemeyeceği bir kira demek. Elbistan'daki kiracıya söylenen «sen kiracısın, karışma» cümlesi, Sarıkaya'nın ilk toplantısında kiracıların neden ayakta durduğunu da açıklıyor.

Turner'ın yaklaşımı Sarıkaya için doğrudan bir model değil; altı binanın riskli yapı kararı bir altyapı iyileştirmesiyle çözülemez. Ama yaklaşımın sorusu yerinde duruyor: bir dönüşüm sakinleri yerinden etmeden, onların zaman içinde kendi konutlarını iyileştirmesine izin vererek yapılabilir mi? Sarıkaya'nın binaları için cevap muhtemelen hayır; adanın parkı, sokakları ve dükkânları için cevap evet olabilir.

Sahada

Ilgın müteahhidin iki seçeneğini bir tabloda yan yana yazıyor ve sütunlara sakinlerin gruplarını koyuyor: farkı ödeyebilecek kat malikleri, ödeyemeyecek kat malikleri, kiracılar. Birinci seçenek, yerinde dönüşüm, ilk grup için iyi görünüyor. İkinci grup için yerinde dönüşüm bir borç demek; yerinden seçenek ise kentin dışında daha küçük bir daire ve yine bir borç. Üçüncü grup, kiracılar, iki seçeneğin de hiçbir satırında yok.

Ahu yaşlı hanımın sorusunu ciddiye alıyor ve kentin batısındaki siteye bir gün gidiyor. Sitenin önünden saatte iki otobüs geçiyor, en yakın hastane yarım saatlik yol. Ahu ayrıca sitenin rampasız bir giriş merdiveni olduğunu not ediyor. Raporu kısa: bu site bu toplantıdaki yaşlı malikler için bir seçenek değil, bir taşınma.

Selim Erman'ın araştırmasındaki taksit artışını Sarıkaya'ya uyarlayarak bir hesap yapıyor: taksit, gelirden hızlı artarsa birkaç yıl içinde bütçenin ne kadarını yutar? Hesap kurgusal varsayımlara dayanıyor ve bizim hesabımız; ama sonuç bir uyarı: taksitin hangi endekse bağlı olduğu, dairenin kendisi kadar önemli.

Gri alan

Yerinde ve yerinden dönüşümün hangisinin daha iyi olduğu, kimin için sorulduğuna bağlı. Yerinde dönüşüm kat maliklerinin çoğunu aynı yerde tutabiliyor, ama kiracıları ve farkı ödeyemeyen malikleri koruyamayabiliyor; Temur'un araştırması bunu beklentiler düzeyinde gösteriyor, ama dönüşümden sonra kimin gerçekten geri döndüğünü ölçmüyor. Yerinden dönüşüm bir konut sağlıyor, ama Erman'ın gözlemlediği taksit, aidat ve ulaşım yükleri hanelerin bir kısmını yeni bir taşınmaya itebiliyor; buna karşın aynı araştırma sitedeki bazı kurumların sakinlerde olumlu dönüşümler yarattığını da yazıyor. İki araştırma da az sayıda görüşmeye dayanıyor ve iki farklı kente ait; genelleme yapmak için daha geniş ve uzun süreli verilere ihtiyaç var ve bunları bu derste okumadık. Gecekondu iyileştirmesi yaklaşımı yıkımın karşısında bir seçenek sunuyor, ama riskli yapılar için doğrudan uygulanabilir değil ve etkinliği tartışmalı. Son olarak, kiracıların dönüşümdeki hakları bu akademinin ikinci bölümünde mevzuatın güncel metninden ele alınacak; burada yalnızca kiracıların süreçteki yerinin ne kadar zayıf olabildiğini gösterdik.

Senin işinde

Bir dönüşüm projesinde seçenekleri değerlendirirken sakinleri tek bir grup olarak düşünme. En az üç grubu ayrı ayrı yaz: farkı ödeyebilecek kat malikleri, ödeyemeyecek kat malikleri ve kiracılar; varsa yaşlıları, engellileri ve dükkân sahiplerini de ekle. Her seçeneğin her grup için ne anlama geldiğini bir tabloda göster. Yerinden bir seçenek öneriliyorsa o yere gidip bak: ulaşım, hastane, pazar, okul ve erişilebilirlik ne durumda? Taksitli bir daire söz konusuysa taksitin hangi endekse bağlandığını ve hanenin gelirinin o endeksle birlikte artıp artmayacağını sor. Kiracılar için ayrı bir başlık aç; dönüşüm kararının kiralar üzerindeki etkisini ve kiracıların dönüşümden sonra aynı yerde konut bulma olasılığını yaz. Toplantılarda kiracılara söz hakkı tanı; bir sürecin dışında bırakılanlar, o sürecin sonuçlarına en hazırlıksız yakalananlardır. Son olarak, binalar yeniden yapılırken bile adanın ortak alanlarının mevcut sakinler için iyileştirilip iyileştirilemeyeceğini sor.

Kendin dene

Aklında kalsın

Yerinde dönüşümde sakinler aynı alana geri döner, yerinden dönüşümde başka bir yere taşınır. Erman'ın Karacaören araştırmasında kentin dışına taşınan aileler taksit, aidat, ulaşım ve site kurallarıyla zorlandı ve bazı daireler el değiştirdi. Temur'un Elbistan araştırmasında yerinde dönüşümde ev sahipleri geri dönmeyi planlarken kiracıların tamamı dönüşümden sonra aynı yerde konut bulamayacaklarını söyledi. Bir dönüşümün yerinde mi yerinden mi olduğu, kimin için sorulduğuna bağlıdır.

Sonraki derse köprü

Bu derste sakinleri gruplara ayırdık: farkı ödeyebilen malikler, ödeyemeyenler, kiracılar. Ama Sarıkaya'nın masasında yalnızca sakinler oturmuyor: müteahhit, belediye, bakanlık, bir banka ve belki bir yatırımcı da var. Her birinin bu süreçten beklediği farklı. Bir dönüşüm sürecinin tarafları kimlerdir ve her birinin çıkarı nedir? M01-D04 bu tarafları sıralıyor.

Kendini sına

Soru 1 · Kavram

Yerinde dönüşüm ile yerinden dönüşüm arasındaki fark nedir?

• A) Yerinde dönüşümde binalar yıkılmaz, yerinden dönüşümde yıkılır.
• B) Yerinde dönüşümde sakinler dönüşümden sonra aynı alana geri döner; yerinden dönüşümde başka bir alana, çoğunlukla kentin dışındaki toplu konutlara taşınır.
• C) İkisi aynı şeydir.
• D) Yerinden dönüşüm yalnızca tarihi alanlarda uygulanır.

Cevap: B. Fark binaların akıbetinde değil, sakinlerin nereye gittiğindedir. Yerinde dönüşümde de binalar yıkılabilir; A şıkkı bu yüzden yanlış.

Soru 2 · Kanıt

Erman'ın Karacaören araştırmasına göre taşınan aileleri en çok zorlayan konulardan biri nedir?

• A) Dairelerin çok büyük olması.
• B) Sitenin kent merkezinde olması.
• C) Ailelerin hiçbir ödeme yapmaması.
• D) Yılda iki kez memur maaşı artışına göre artan daire taksitleri; görüşülen altmış kişiden yalnızca ikisinin memur olması ve bir taksitin 220 TL'den 415 TL'ye çıkması.

Cevap: D. Taksitin bağlandığı endeks hanelerin gelir artışından hızlı yükseldiğinde, verilen daire bir yüke dönüşebilir. Araştırma devren satılık ilanlarını da bu bağlamda aktarır.

Soru 3 · Senaryo

Bir müteahhit bir dönüşüm toplantısında yerinde ve yerinden iki seçenek sunuyor. Toplantıda kat malikleri ve kiracılar var. Toplantıyı yöneten mimarın yapması gereken nedir?

• A) Sakinleri farkı ödeyebilecek malikler, ödeyemeyecek malikler ve kiracılar olarak ayırıp her seçeneğin her grup için anlamını bir tabloda göstermek, yerinden seçenekteki yeri ulaşım ve erişilebilirlik bakımından incelemek ve kiracılara ayrı bir başlık açmak.
• B) Yalnızca kat maliklerinin oyunu saymak.
• C) Yerinden seçeneği her durumda reddetmek.
• D) Kiracıları toplantıdan çıkarmak.

Cevap: A. İki seçenek farklı gruplar için farklı sonuçlar doğurur. Kiracılar oy hakkı olmasa bile sürecin sonuçlarından en çok etkilenenler arasındadır; bu yüzden ayrı bir başlık gerektirir.

Soru 4 · Tuzak

Bir belediye yetkilisi «Bu projede yerinde dönüşüm yaptık; yani kimse yerinden edilmedi» diyor. Bu iddianın atladığı nokta hangisi?

• A) Yerinde dönüşümün hiç uygulanmaması.
• B) Bütün sakinlerin her zaman kentin dışına taşınması.
• C) Yerinde dönüşümün kat maliklerini aynı yerde tutabilse de kiracıları ve farkı ödeyemeyen malikleri koruyamayabileceği; Elbistan araştırmasında kiracıların tamamı dönüşümden sonra aynı yerde konut bulamayacaklarını söyledi.
• D) Yerinde dönüşümün yalnızca dükkânlar için yapılması.

Cevap: C. «Yerinde» kelimesi kat malikleri için doğru olabilir, bütün sakinler için değil. Bir dönüşümün kimi yerinden ettiğini anlamak için kiracıları ve ödeme gücü olmayan malikleri ayrıca saymak gerekir.